Страница 16

Пятно под построенным зданием можно выкупить в собственность, а прилегающая территория будет находиться в долгосрочной аренде. Само собой, процесс получения земли в долгосрочную аренду более сложен и занимает больше времени, чем при краткосрочной аренде. Зато это более стабильно и есть возможность привлекать банковские кредиты. Да и само по себе здание на таком участке земли уже является очень удачным вложением капитала.

Например, в Питере право аренды участка земли под капитальное строительство приобретается только на открытых торгах, которые проводит ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Фонд является единственной структурой, которая имеет полномочия по продаже и приватизации государственного имущества города, и весь пакет акций Фонда принадлежит КУГИ. Можно подать заявку в Комитет по градостроительству и архитектуре на строительство автомойки на свободном участке земли. Выяснить, что участок свободен, можно в Фонде имущества. В соответствии с генпланом города КГА решит, можно или нет там строить именно автомойку, потому как земля разбита на зоны различных категорий и некоторые категории не предусматривают возможность размещения промышленных объектов. Если получено принципиальное согласие КГА, Фонд оформляет документы и проводит аукцион на этот участок. Если найдется кто-то, кто предложит за этот участок больше, чем вы, увы и ах – землю получит именно он. Правда, как и в случае покупки земли у частного собственника, маленькие участки под промышленную застройку найти сложно.

Чтобы ускорить процесс поиска земли, можно обратиться в агентство, которое специализируется на земле. В каждом городе есть люди «в теме», для которых отвод земли – это рутина и которые имеют в этом деле большой опыт и связи. Приходите к ним и говорите, что нужно вот такое пятно. Если повезет, вам подыщут вариант. Само собой, это стоит денег, но зато вы сэкономите время и нервы. Такие конторы обладают самой актуальной информацией по земле в вашем городе и могут дать вам подробную консультацию.

Помещение можно искать самостоятельно или через риелтора. Берем, к примеру, журнал «Коммерческая недвижимость» или «Бюллетень недвижимости» и смотрим объявления. В Питере частные объявления еще попадаются, в Москве практически нет, даже если написано, что от собственника.

Чем крупнее город, тем сложнее найти помещение, поэтому лучше прибегнуть к услугам риелтора. Риелтор вам подыскивает помещение и берет за это комиссию, как правило – это 100 % стоимости одного месяца аренды. Предлагайте 50 %, если не согласны, звоните дальше. Максимум второй или третий согласится, поскольку понимает, что лучше получить половину, чем ничего. База данных у них у всех одна, поэтому если он вам откажет, то просто подарит эти деньги конкуренту. Крупные риелторские конторы могут отказать, а те, что поменьше, на половину цены всегда согласятся. Причем разницы в качестве у больших и маленьких контор нет в принципе, потому как риелторы берут деньги за одинаковую информацию.

После скидывания цены риелтор погрустнеет, потому как поймет, что нарвался на человека в теме. Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают втирать: «Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…» «Нет уж, – говорите вы, – оплата по результату, если не устраивает – до свидания!», потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риелтора падает до нуля.

Если он начнет говорить что-то вроде: «Просмотр у нас стоит 200 руб.», шлите его подальше. Есть псевдориелторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы, вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: «Ну, дальше сами уже разруливайте».

Риелтору даете максимум три-четыре дня на нахождение первого нормального варианта. Если ничего нет, ищите другого риелтора. Если риелтор быстро не нашел подходящие варианты, с ним работать не нужно. Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, все они ничего, кроме продажи информации, не делают. Общение с риелтором заканчивается на подписании акта.

При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, не оборудованное под автомойку, так будет дешевле. Чтобы в этом помещении сделать мойку, нужно будет проводить работы по реконструкции, стоимость которых можно определить только на месте. Для начала надо выяснить, есть ли вода, электричество и канализация. Все это должно удовлетворять вашим потребностям при выбранном наборе оборудования. Если все более или менее нормально, надо сделать полы, отстойники, а также развести электричество и воду. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию были включены в арендную плату. В большинстве случаев это удается, и пока идет ремонт можно не платить аренду.

Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться. В договоре аренды обязательно должны быть:

• точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

• описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);